6月15日，保利（北京）地产旗下西山林语与百合花园双盘齐推， 6月15日，保利（北京）地产旗下西山林语与百合花园双盘齐推，当日取得了21亿的惊人销售业绩，不仅创造了北京同一家房地产公司住宅开盘当日销售的最高纪录，也为目前士气不振的房地产市场注入了一剂强心针。在当前众多房地产项目因人气不足而纷纷推迟开盘的时候，保利地产的逆势勇进无疑创造了一个“奇迹”。保利地产为何能取得这样的业绩？其对当前的北京房地产市场有何判断？带着这样的问题，近日本报对保利地产集团副总经理，保利（北京）房地产开发有限公司董事长刘平进行了专访。

　　强人经历

　　刘平，男，1968年出生。保利地产集团副总经理，兼任北京保利董事长、北京金成华董事长、保利包头董事长。经济学学士，注册会计师、注册资产评估师、高级审计师，1989年参加工作，历任广东省审计厅直属分局科长、广州保利房地产开发公司计划审计部经理、总经理办公室主任、广州保利房地产开发公司总经理助理、保利地产董事会秘书等。

　　实际上，21亿的销售业绩不仅远远超出了外界的预估，甚至也超过了我们的最初计划。

　　但仔细分析就会发现，这种情况的出现是有强大基础的。业内经常讲刚性需求，刚性需求是否存在？我认为是肯定的。过去大家却常忽视另一个重要方面：刚性需求能否满足，要由产品本身来决定。说确切一点，就是看开发商做的产品是不是合适，性价比能不能得到消费者的认同。

　　从保利北京的项目本身来看，西山板块和西三环一带，一直以来都存在旺盛的市场需求，但是能够满足这种需求的产品却一直紧缺。此番保利的两个项目亮相市场，以优越的地段、高品质的产品、合理的价格正好切中市场要害，赢得市场的热捧完全在情理之中，也再一次验证了我们对市场的判断。其次，每个项目有每个项目的特点，关键是能否得到消费者的认可，这需要通过做事来体现。房地产是一个特殊行业，很多时候卖的是期房，只有拿出实在的好产品，才会让老百姓放心，也能体现出一个大的开发商的实力。

　　至于一些业界的朋友对保利的成绩表示惊讶甚至怀疑，我们能够理解。较长时间以来，北京整体的市场状况低迷，但我认为，这实际恰恰是刚性需求在经过压抑之后将要集中井喷的时刻。此次开盘的热销，不仅显示了保利作为品牌地产开发商的实力，也展示了保利地产在买房人心目中的热度。至于数据的可信度，我们开盘当天也邀请了许多业内人士与媒体到场见证，业主本身也会有所判断。此外，过一段时间具体的数据也可以在政府的网站查到，这些都将说明问题。问：对于保利近期公布的销售业绩，外界提出一些质疑的声音，您对此有何回应？问：目前北京的房地产市场上，大部分企业都遇到了销售阻力，期房成交量比去年有了较大差距。您认为这是什么原因造成的？

　　2006－2007年全国房地产市场经历了一个快速增长的阶段，这跟中国宏观经济的快速增长紧密相关。一方面，生活水平提高后老百姓有急迫的改善居住的需求；另一方面，经济高速发展导致很多人出现了投资性需求，而传统观念以及国内投资渠道的状况，导致房地产行业成为最佳的投资方向。多方面的原因共同促成了前两年房地产市场的上涨。

　　从我们自身的角度来看，整个房地产市场的宏观调控至少影响了购房者的消费心理，他们有一种观望的情绪在里面。但北京的房地产市场，东南西北不一样，区域的客户也不一样，关键是看每一个项目的定位、性价比。

　　北京的市场由于观望、再加上政策的影响（“9070”政策、土地供应政策），价格的影响等。

　　央行的二套房政策，使一部分有改善居住条件意愿的消费者受到一些影响。但我们要看到，政府不希望房价过快地上涨，也不希望房价下跌，而是希望稳定房价，因此从投资上去引导，从需求上去控制，保证供需相对平衡，让房价不会过快上涨。

　　目前政府推出了保障性住房等改变住房结构，对于不同购买力进行了不同的产品提供，保利也积极参与了这一行为。但并不是说商品房市场消失了，或者居民的居住需求消失了。挤压了一定的投资性需求，现在的购买更加真实。同时，由于成本的因素，以及土地资源的减少，北京等大城市的都市化进程，以及CPI的综合影响，房价增长速度会放缓。问：目前许多开发商采取诸多打折促问：目前许多开发商采取诸多打折促销的手段，您如何看待这种现象？保利的项目是否会有这样的优惠？

　　打折与否，是和项目原来的定价以及营销手段有关，但效果如何，关键在于产品，在于买房人心中对产品价值的判断。我经常跟公司销售部的工作人员讲，定价一定要合理。我们的一栋楼或一种户型，销售最快的，肯定是需求最大的，也有可能是定价是最合理的，大家都去抢这个。价格如果很合理，很难有打折的空间，同时，打不打折，也可能是一个形式上的东西。比如我们的楼盘除了开盘当天有9.9折以外，没有其他优惠，但销售情况仍然非常火爆。问：如今面对资金的压力，许多房地产企业放缓了拿地的速度，一些企业甚至出现了“退地”的情况。保利在今后的土地储备上是否会受到影响？

　　保利地产是全国性的上市房地产公司，我们谋求的是持续稳健的发展，这也对我们的土地储备提出了相应的要求。一直以来，我们都是本着“等量拓展”的原则，理性拿地的策略，既不会盲目的屯地，也不会错过任何一块符合公司发展的好项目。问：国家对信贷的紧缩已经对当前的房地产市场产生了较大的影响，保利作为一个全国性的大型房企，是如何应对目前困扰很多开发商的资金问题的？

　　这次宏观调控是针对整个国民经济的，银根的收紧对所有企业都会产生影响，但不 同的企业受到的影响不同。

　　保利地产作为上市公司，资金链条没有任何问题，都是按照年初做的资金计划执行，注意量入为出。银根收缩的情况是对项目拓展速度会有一定影响，我们过去几年平均发展速度是100％，今年开股东会的时候承诺60％，已经将一些可能预想到的困难考虑进来了。作为国有控股的公众公司，保利讲求做事实事求是的风格，注意风险控制，这也为我们完成今年计划提供了保障。问：保利地产今年下半年有什么发展计划？

　　在年初的时候保利北京就提出了一个“六盘联动”的品牌活动。这六盘中有三个是我们计划推出的新项目，那就是：保利西山林语、保利百合花园、以及保利嘉园，另外三个是在售项目的新推货量，分别是保利香槟花园、保利垄上二期和保利蔷薇的商铺。这六个项目的位置可以说全面覆盖了北京的东西南北。铺的面很广，产品的形态也很多元，既有高端别墅、都市中心公寓，也有复合大盘、商业，甚至还有保障性住房。这种发展布局和物业组合基本符合我们既定的目标，体现了保利地产作为一个全国性品牌开发商的综合实力，也是我们在北京市场不断深入、成熟的结果。

　　下半年我们仍然将把发展放在首位，在北京市寻找更多的发展机会。保利北京今年的开工面积比较大，已经新开工的就有接近100万平方米。按照我们的发展战略来说，有一个等量原则，比如开工一个100万平方米的项目，就要接着寻找一个（或几个）能接近100万平方米价值的项目；第二个，对在售的几个项目，我们要加强管理。我们将始终遵循“三个提高”的原则：提高管理水平、提高产品素质、提高开发效益，集中力量把现有的项目做好，在交楼的时候给客户一个满意的交代。

责任编辑 :王刚